Les associations gestionnaires d’ESSMS peuvent acquérir des biens immobiliers pour réaliser leurs activités. Ce patrimoine ainsi constitué peut être amené à évoluer (immeuble qui n’est plus conforme, changement d’affectation de locaux, fermeture d’un établissement).
La question du devenir et de l’optimisation du patrimoine immobilier est un enjeu important pour les associations gestionnaires.
En effet, la gestion immobilière peut constituer un levier de performance et de diversification des ressources des organismes gestionnaires. En la matière, il n’y a pas de solution unique. Plusieurs modalités de gestion peuvent être mises en œuvre (gestion internalisée, gestion par une société civile immobilière ou par un fonds de dotation). Il est nécessaire de s’interroger pour chaque projet sur le schéma le plus approprié.
L’acquisition et la gestion de certains biens via une SCI sont ainsi souvent envisagées. S’il y a recours à une SCI, il faudra traiter avec vigilance deux points essentiels, la gouvernance et le modèle économique.
1. Gouvernance : le choix du second associé
La SCI doit être créée par au moins deux associés. La SCI ne peut donc pas être détenue à 100% par l’organisme qui est à son origine, ce qui peut être un frein à sa constitution. La détermination du second associé est donc une des premières questions à trancher.
Il existe deux solutions.
Le second associé peut être une personne physique. Il peut s’agir soit du président ou d’un administrateur, qui deviendra associé de la SCI du fait de son mandat au sein de l’association. Dans ce cas-là, le second associé évolue en fonction des changements de gouvernance, celui qui quitte la gouvernance cédant alors la ou les parts sociales qu’il détient dans la SCI à celui qui le remplace au sein de la gouvernance. Il est donc important de prévoir les conditions de cession de parts que ces changements vont nécessairement entraîner.
Le second associé peut aussi être une personne morale. Il peut notamment s’agir des structures qui sont elles-mêmes contrôlées par l’organisme gestionnaire (fonds de dotation, organisme de formation, société filiale exerçant des activités lucratives). La participation de ce second associé personne morale peut être symbolique (détention d’une part sociale) ou basée sur les apports financiers qu’il pourrait être amené à faire à la SCI pour permettre l’acquisition ou l’entretien du patrimoine, mais aussi sur son niveau d’occupation des locaux qui peuvent être mutualisés ou acquis pour ses besoins.
2. Modèle économique : assurer l’autonomie économique de la SCI
L’autre enjeu important est de définir, en fonction du projet, un modèle économique permettant à la SCI d’avoir :
- Une trésorerie et des moyens propres suffisants pour financer ses investissements et assumer l’entretien de ses biens ;
- Un résultat à l’équilibre garantissant sa viabilité économique.
A la création, les investissements pourront être financés via des apports au capital de la SCI (en numéraire ou en nature), des apports en compte courant d’associé et/ou un emprunt bancaire. A terme, la SCI doit être indépendante financièrement et pouvoir fonctionner grâce aux revenus issus de son activité de gestion immobilière. Il est à prendre en considération que les locations de biens qui seront occupés par des établissements gérés, soit par l’organisme associé de la SCI, soit par tout autre organisme gestionnaire, sont soumises à un plafonnement de loyers (valeur locative des Domaines) en application de l’article R 314-86 du CASF.
Le résultat pourra être à l’équilibre à condition que le montant des loyers couvre celui des charges (dotations aux amortissements en cas de construction, intérêts d’emprunt lors d’une première acquisition ou dans le cadre de futurs travaux ou projets, charges courantes…).
Dans tous les cas, il est indispensable de doter la SCI de moyens propres afin qu’elle puisse développer pleinement son activité.
Enfin, le régime fiscal de la SCI doit être pris compte lors de l’élaboration du modèle économique. La SCI est dite fiscalement translucide, ce qui signifie que ses bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais remontent à chaque associé, à proportion de sa participation dans le capital, qui en assumera le coût fiscal (IR ou IS en fonction de son propre régime fiscal).
Toutefois, si elle loue des biens meublés, la SCI est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés, qu’elle acquittera directement.
Concernant la TVA, la SCI peut opter pour son assujettissement. L’intérêt de ce choix réside dans la faculté de pouvoir déduire la TVA supportée lors de travaux, à comparer avec le surcoût locatif pour les organismes locataires qui devront supporter la TVA sur les loyers sans pouvoir la récupérer, si eux-mêmes ne sont pas assujettis au régime de la TVA.
